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土地市場快速降溫:流拍占近兩成 多數房企偏謹慎

2014-04-25  來自: 南陽市恒信置業有限公司 瀏覽次數:643

房屋銷售的冰冷態勢,迅速蔓延到土地市場。今年以來,全國多個城市出現土地流拍、流標和底價成交現象,二三線城市這類為普遍。據不完全統計,3月以來,流拍流標現象占比已接近土地市場的兩成,底價成交比例同樣明顯增加。按照慣例,當房屋交易市場出現異動之后的4-6個月,才會傳導至土地市場。但今年的土地市場走勢,幾乎和房屋交易市場同步。為何土地“淡市”來得如此快?

    分析人士表示,當前樓市供需關系正趨于平衡,導致市場預期生變。多數房企對后市的看法偏向謹慎,加之資金鏈趨緊,因此放緩了拿地節奏。這種跡象預示,隨著供需雙雙回落,今年房地產市場將迎來“小年”。值得注意的是,由于庫存量較大,“冰封”狀態恐難以在短期內解凍。

    流拍再現

    土地市場趨冷的跡象從3月就開始顯現,到4月變得更加明顯。3月20日,天津土地交易中心拍賣大廳編號為津西青(拍)2013-03號地塊流拍,成為今年以來天津土地市場第3宗流拍地塊。

    4月15日,蘇州一舉推出18宗地塊,吸引了包括招商、旭輝、朗詩和仁恒等27家房企參與競爭,其中3宗流拍,5宗底價成交。當地開發商稱,近幾年來這種情況“相當罕見”。

    4月16日,分布于濟南6個區的9宗土地掛牌截止,其中長清區大小柿子園村的兩宗土地因無人報價而流拍,剩余的7宗土地全部以底價成交。

    4月18日,南京國土資源局公開出讓四宗地塊,其中為一宗商住地塊,其余三宗為商業地塊。從現場競爭情況來看,此次參與土地拍賣會的開發商只有5家,四宗地塊均底價成交。

    4月21日,杭州余杭組團33號地塊成交,作為本月推出的唯 一一宗宅地,起始價4.03億元,容積率為1.4至1.5。該地塊僅有兩家房企報名競拍,江蘇新城在底價基礎上加價2萬元直接競得。

    4月23日下午,天津市出讓武清下朱莊一宗宅地,掛牌截止時仍無報價而“流 產”。接下來出讓的臨西青大學城一宗宅地則以底價售出。

    分析人士指出,4月以來全國土地市場可以用哀鴻一片來形容。除一線城市之外,多數二三線城市的土地交易市場趨于冷淡。流拍、流標、底價成交頻現,競爭者減少,競價次數也大幅降低。

    今年一季度,這種冷淡就已現端倪。根據國土資源部的數據,今年一季度,全國主要熱點城市上報異常交易地塊90宗,較上季度減少94宗,降幅超過50%。中原地產的數據也顯示,在僅剩一周的情況下,4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元,不足去年同期的兩成。

    分析人士指出,上次出現土地市場全 面冷淡的情況,還是在“新國八條”出臺、市場處于冷淡局面的2011年。再往前數,就要追溯到受金融危機影響的2008年。即便在這兩個年份,市場的預期也從未這么悲觀。

    房企謹慎

    “總公司去年就預警,除非價格和地段都特別合適,否則不要盲目出手,更不要拿高價地?!碧K州某房地產公司負責人向中國證券報記者表示,去年年末做年度策略時,公司就定下了“審慎”的基調。按照這個要求,今年以來該公司始終未在蘇州市場拿地。

    類似該公司的情況并不少見。根據上市房企的年報,在今年對土地市場和區域布局的策略中,多數房企強調了審慎原則。尤其是區域布局中,對于二三線城市的開拓策略顯得更為保守。

    北京中原地產市場研究總監張大偉表示,當前房地產市場正出現明顯分化。其中,一線城市因資源聚集,對需求有著持續吸引力;廣大二三線城市則由于市場供應過大,市場趨于飽和,出現土地交易冷淡的現象。

    張大偉還表示,房企拿地放緩的主要原因有三點:第 一,房價上漲幅度放緩。春節過后,房企與客群之間的博弈已經出現了微妙變化。部分區域的供需格局悄然生變,且降價現象迅速蔓延。導致房地產企業對市場的預期趨于悲觀。第二,標桿房企在2013年土地儲備充分,前10家大型房企在2013年購入接近4000億元土地,土地儲備提前完成。第三,2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高,達到5127億元。在這種情況下,企業負債明顯提高。加之今年5-6月信托兌付集中到期,因此企業在拿地策略上愈加謹慎。

    相比之下,盡管一線城市的土地市場仍然“不愁賣”,但競買者數量減少、競價次數降低已是普遍現象。在北京等市場,一些地塊也出現低價成交現象,去年以來的土地泡沫已有降溫態勢。

    分析人士表示,土地市場走勢比房屋市場有滯后性。按照慣例,當房屋交易出現明顯降溫之后的4-6個月,頹勢才會傳導到土地市場。但在此輪市場調整中,房屋與土地交易趨勢的變化幾乎同步。

    “如果年初的判斷是‘謹慎樂觀’的話,那么現在只剩下‘謹慎’了?!蹦骋痪€房企相關負責人向中國證券報表示,房地產市場走勢的突變,讓企業始料未及。如今企業對市場的信心空 前降低,并轉向“觀望”。

    今年3月下旬開始,杭州、南京、常州等地出現部分區域房地產項目降價現象,并迅速蔓延到北京、廣州等一線城市,包括萬科在內的大型房企也進入“低價走量”的節奏。同期,李嘉誠轉讓其在內地的一個項目,似乎在警示內地樓市風險。業內人士指出,這種情況令不少開發商擔憂,市場策略也調整至更保守的狀態。

    “冰封”延續

    一位接近國土資源部的專家表示,部分區域市場飽和,甚至泡沫面臨破裂,已是整個業界的基本判斷。因此,即便政府出臺救市政策,對市場的刺激作用也很有限。

    他認為,從整體市場來看,“供不應求”的時代已經過去,利潤下滑、拿地成本提高、銷售速度放緩將是未來很長一段時間的大趨勢。多數企業都意識到這一點,所以收縮戰線、降價走量是共同的選擇,也是“聰明的選擇”。

    事實上,從我國真正實施住房市場化改革算起,至今不足20年,房地產的黃金時代緣何如此快就要終結?該專家表示,在“土地財政”的驅動下,很多地方政府此前大量供地,造成區域內的土地和房屋供應很快達到飽和。同時,由于產業、交通等配套不足,導致城市化進程緩慢,存量房屋難以消化。

    與買方的冷淡相比,賣方仍在積極推地。4月以來,廣東、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開推介會,以較優惠的政策尋找買家。其中,安徽安慶還在北京舉辦土地推介會,共推出28宗、4250畝土地。但其前景并不被業界看好。分析人士還指出,隨著土地改革的推進,農地入市步伐也將加快,其對土地市場也會帶來不小供應壓力。

    土地市場與房屋市場雙雙降溫,正揭示出一個事實:當前房地產市場的信心已經降至冰點,供需雙方都在觀望。多數機構均表示,未來一段時間,房地產市場將不可避免地維持低位,并可能進入較長時間的“冰凍期”。

    分析人士指出,就土地市場而言,如果土地交易低迷的時間持續過長,未來一到兩年間,部分區域市場有可能再次面臨供應短缺情況,屆時房地產市場可能出現波動。

    事實上,供應端頹勢已經出現。國家統計局的數據顯示,一季度全國房屋新開工面積29090萬平方米,下降25.2%;其中,住宅新開工面積21238萬平方米,下降27.2%。同期,房屋竣工面積也有一 定下滑。

    值得注意的是,隨著庫存量的積壓,土地市場的“冰封”恐將持續。根據國家統計局的數據,3月末商品房待售面積52163萬平方米,比2月末增加766萬平方米。按照現有的銷售速度,去化周期將超過8個月。分析人士指出,考慮到區域之間的差異性,部分區域的去化周期將超過12個月,庫存仍處于“嚴重積壓”狀態。 

關鍵詞: 土地           
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