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房地產拐點來臨 行業將面臨洗牌

2014-05-27  來自: 南陽市恒信置業有限公司 瀏覽次數:624

2014年上半年的種種跡象表明:房地產已經進入拐點,行業走向成熟。


在經過長達10年的供不應求后,房地產市場正逐步走向供求平衡。伴隨著這一全新格局的開啟,房地產行業也將迎來洗牌。未來10年,將會有數以萬計的房地產企業被淘汰——除眾多中小房企,管理不善、創新乏力的大型房企也有可能一夜倒掉。

但這并不是房地產時代的終結。相反,這是房地產進入健康有序發展的序曲。在此期間,能抓住機會逆勢擴張的房企,將有機會成為下一個10年的房地產巨頭。

供求趨于平衡

和眾多或樂觀或悲觀的情緒不同的是,經中國房地產報梳理,房地產行業的拐點并不意味著房地產行業調頭向下,這一拐點僅意味著房地產行業走向成熟。

近日,融創中國正與宋衛平、夏一波及壽柏年磋商擬收購綠城中國已發行股本不超過30%的權益。加上早前興潤置業和光耀地產的資金斷裂等情況,房地產行業對市場的未來普遍信心不足。

和以往房企遇到危機不同的是,當下整個房地產市場的境況已經有了實質改變。

大的改變當屬供求平衡。

在中國人民銀行調查統計司司長盛松成看來,供求關系將決定房地產行業的發展。

“影響房地產供給的因素主要有:房地產生產成本、生產技術水平、相關商品價格、生產要素的擁有量、生產者對未來的預期等。影響房地產需求的因素主要有:商品自身價格、替代品與互補品價格、消費者收入水平、消費者預期等。商品價格由商品供需關系決定。供大于求,價格下降;供小于求,價格上升;供求平衡,價格穩定?!睍r至今日,盛松成指出的這些因素,都在變化中趨于動態平衡。

按照中信里昂測算,從2000年至今,空置房有1000萬套。報告估計,未來兩三年空置量還會以每年300萬至400萬套的速度增加,到2017年可能會是1800萬套。

中國目前有2.8億套住房,國家信息中心經濟預測部主任祝寶良估計房屋空置僅為1000萬套。而2013年,城市23歲以上人口1100萬,大概需要住房500萬套。城市化率需要700萬套,而商品房的供應量接近1100萬套。

祝寶良透露,2014年起,人口高峰過去后,23歲以上的適婚人口開始“每年下降二三百萬人”。

基于上述數據,5月20日,祝寶良在國新辦吹風會上稱,目前“供給和需求基本平衡”。

根據統計數據,中國城鎮人口的人均居住面積已經超過30平方米。參考發達國家平均水平可知,中國人均居住面積已經接近發達國家水平,仍有發展空間,但粗放增長的時代已經過去。

一位近期信心不足的房企高管告訴中國房地產報記者,限購和反腐遏制了投資和投機需求,成為當下房地產行業需求不足的原因之一。這一趨勢短期內無法改觀;即便接下來政策調整,由于新房的大量建成以及適婚人口的減少,基本可以認定,目前房地產行業已經基本處于供需平衡之中。

洗牌即將開始

從供不應求到供求基本平衡,房地產市場將逐漸成熟,也意味著房地產行業將面臨洗牌。

如同電商的洗牌加劇標志著電商行業的成熟一樣,房地產行業洗牌標志著房地產行業結束粗放式發展,將進入綜合素質的全  面比拼時代。實力不濟或競爭能力單一的房企正在陸續退場。但房企的洗牌并不意味著房地產行業的危機。

洗牌的根本原因是,房地產企業發展過于粗放。實際上,很多房企債臺高筑,而資金僅夠半年運作。一家大型房企負責人告訴中國房地產報記者,假如金融市場收緊,沒有幾家企業能夠生存一年以上。

過去10年的蓬勃發展,導致大多數房地產企業自身過于脆弱。隨著供不應求時代的結束,依靠壟斷資源(土地)和供不應求的市場(買房者),獲取高價資金然后賣房子的時代一去不復返了。大多數無法適應“紅?!笔袌龅姆科蟊厝粫S之倒下。

這一點過去已經出現端倪。

2013年年底,北京市住建委注銷了345家房地產開發商資質證書,宣告它們退出房地產市場。據媒體報道,2012年也有近700家房地產開發企業被注銷。兩年多時間,總體數量減少了1000多家。

如果說過去只是名不見經傳的小房企停擺的話,從綠城事件和光耀危機開始,房企將進入深度整合期。

過去“黃金10年”是針對房地產從業者來說,而非房地產市場。有地就能賺錢的根源在于房地產市場剛剛興起,供不應求而導致價格上漲。但是多輪的調控不僅沒有解決供給,相反限制了供給(以及抑制需求),最終導致供不應求的局面雪上加霜。

未來可能會出現“白銀10年”(指的是房地產市場,而不再是整個房地產企業),房地產市場或將進入健康有序的發展階段。

房地產行業不會崩潰

行業洗牌是行業趨于健康的標志。任何一個行業的成熟都離不開這一點。而房地產行業的成熟并不意味著房地產行業的崩潰,由于供求基本平衡,而且在城鎮化的前提下,仍有大量待釋放需求,市場的洗牌并不會帶來系統性風險。

房地產企業確實有大量的銀行貸款,但同樣的,由于房地產市場并不缺乏消費者,也不會出現急劇破壞。破產或倒閉的房地產企業將會被渴望擴張的房地產企業兼并收購,最終實際損失有限。

從目前的房地產市場來看,只要房價調整到位,就會刺激剛需的增長。這在北京市場已經得到了證實。期間,即便部分出現問題的房企降價拋售房源,也不會對房地產市場有實質傷害。

“土地財政”曾是房地產企業和業界觀察者認為政府將會救市的原因。但實際上,地方政府的融資渠道正在多元化。對于坊間頻傳的地方政府救市,也僅僅是保證房地產市場不會轉淡,在供求平衡的基礎上,不會(也無法)帶來泡沫式發展。從中.央態度來看,目前的調控是合適的,不必指望進一步的政策出臺。

此外,目前消費者不購房的原因不是房價不合理,而是因為擔心房價進一步下跌。只要房地產市場價格趨于穩定,需求就會重新回暖。同時,由于供求基本平衡,本輪房價穩定后,重返暴利增長的概率已經微乎其微。

新競爭時代

房地產行業洗牌將淘汰管理粗放或者優勢單一的房地產企業,房地產將重新考慮自身的競爭力。只有房地產行業洗牌過后,充滿活力和競爭力的房地產行業才會迎來健康的“白銀時代”。

從市場面來看,供求平衡的時代,意味著消費者在選擇產品中具有主動權。這時決定房地產企業勝出的主要因素如下:

首先是品牌。優 秀的品牌將會具有強號召力。而品牌不僅僅是名牌,更包括了房地產企業的獨.特定位和精神內涵,不同的品牌對于不同消費者具有吸引力。一家品牌樓盤價格比周邊高30%,將并不鮮見。

其次是產品。未來產品將會具有鮮明的創新創造,以便迎合不同消費人群的需要。例如第 一套房、第二套房的區別;青年置業和中年置業的區別等。

再次是服務。未來房地產市場將逐步趨于飽和。物業管理,挖掘業主大數據等客戶導向的服務成為企業的生存之道。

從企業自身管理來看,只要房地產企業自身財務健康、管理有序、有長遠的戰略規劃,就有可能贏得未來市場的先.進。

在戰略上,準確把握轉型后的房地產市場形勢,決定了一家房企能否把握未來的發展機會。

在管理上,土地、財務、周轉率等都需要重新規劃。例如,供求平衡以后,土地價格將會趨于穩健,囤地將會得不償失,未來房企在土地儲備策略上應該予以調整;由于當下房企過于依賴財務杠桿又過于依靠銷售收入,未來勝出的企業,必然在財務管理上勝出一籌。更不用說未來房企對建筑質量、人才培養、流程管理以及各個方面的細節管理越來越規范和嚴格。

在執行上,一些現行的策略未來將會失效。例如,高周轉是當下很多企業的策略。在市場趨于飽和之前,這一策略是有效的。但在供求平衡以后,高周轉時代將作古。消費者會根據自身需求購房,而非積極入市囤房,若寄希望于高周轉,就必須要有更 好的財技降低成本,以低價取勝。

關鍵詞: 房地產           
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