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專家:房產市場短期調整不可避免 但不會持續衰退

2014-05-29  來自: 南陽市恒信置業有限公司 瀏覽次數:659

 2014年以來,房地產市場的低迷形勢開始由三四線城市向一二線城市蔓延,悲觀情緒也隨之不斷累積,關于樓市或將崩盤的猜想正在發酵之中。為應對市場不景氣,南寧、天津、杭州、無錫等很多城市都紛紛用不同的方式謀求“救市”,而放寬限購政策是其首要手段。本輪房地產市場調整的底部究竟在哪里?樓市是否存在崩盤的可能?地方政府的“救市”行為是否應及時制止?這些問題都非常值得我們探究。


  首先需要明確的問題是,本輪房價下跌的主要動力是什么?

  是因為經歷了瘋狂的房地產熱后,住房已經嚴重供大于求,累積的天量供應購房者無法消化嗎?

  答案是否定的。本輪房價下跌的主要原因,不是來自于供大于求的事實,而是來自于人們對房地產市場可能嚴重供大于求的恐懼。至于房地產市場的真實供求狀況,很遺憾目前仍然是個黑箱。到底我們需要多少住房,目前市場存量及可售量有多大,相信沒有人能真正弄明白。正因為住房真實供求狀況仍然是個黑箱,所以這種基于猜想的恐懼才是具殺傷力的。與大蒜等部分農產品市場一樣,房地產市場具有天 然波動性特征。階段性的供大于求與供不應求相互交替,構成房地產市場的全部發展史。本輪的房地產市場調整,從真實供求缺口看也許和2008年及2011年的調整并無特別大的區別。但在房地產供求信息極不透明的條件下,人們出于對房地產泡沫破滅的本能恐懼,很可使市場短期內產生急劇下挫的動力。在經歷了2013年過度樂觀的退潮后,一邊倒式的觀望、恐慌性的拋售等都將使階段性的供大于求深化。

  其次,本輪房價下跌將持續多久?中國房地產市場會進入崩盤嗎?

  如前所述,如果不考慮政府可能采取激進救市行為,人們出于對房地產市場黑箱負面猜測所形成的本能恐懼,房地產市場在短期大幅下挫是完全可能的。但這個時間不會持續太久,短則一年,長則兩年,這是由人性對恐懼情緒的本能厭惡所決定的。之后,集中觀望期將結束,房地產市場進入新的階段。

  進一步的問題是,這個短期下挫之后的階段是持續的衰退與蕭條,還是新一輪的上升周期?

  這主要取決于兩個因素:一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。當經濟發展到人們有足夠的財力承擔住房建筑成本時,人們對住房的需求到底有多大,很大程度上取決于人們對它的欲望有多大,而并非象通常所認為的取決于某一客觀界限。二是中國的人口大規模遷移是否出現拐點或逆轉,比如逆城市化、郊區化或逃離“北上廣”成為新的風潮?

  關于人們改善居住條件的動力,目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場不僅僅意味著G D P增長和地方財源,它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮人均住房面積雖然達到30平方米左右,但多數人對自身的住房條件難言滿足。撇開鴿籠式公寓是當前城鎮住宅存量的主體不談,住小房子的渴求換成大房子,多代共居的希望能夠分開居住以減少不必要的家庭矛盾,住公寓的期望住進別墅,住別墅的向往住進富 .人 區,在城市有房還想要在風景區有個度假公寓,這些動力都將推動住房需求不斷升級與深化。因此,在可以預見的未來,中國住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰,但有可能會出現重大結構性調整。

  另一方面,從人口流向拐點看,中國作為發展極不平衡的大國,人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。北京等大城市的擁堵與霧霾將使當地的富裕階 層家庭對其產生厭惡感,從而激發了大城市郊區化的動力。但是“有人辭官歸故里,有人星夜趕科場”。又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務等,而被從二三線城市吸引過來,將富裕階 層家庭郊區化的空缺彌補。由于人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化層層遞補、并存交錯,因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

  總體來看,由于人們改善居住條件的動力仍然存在,人口流向也沒有出現顯著的宏觀拐點,因而中國還不會進入住房普遍過剩時代,但有可能進入結構性過剩時代。從全國看,短期內的市場主動調整不可避免,但還不會進入持續的衰退與蕭條。從局部看,住房市場結構性調整動力持續存在,一些低劣開發區域、無增長潛力鬼城等,有可能面臨毀滅式洗牌。

  最后,如何看待地方政府的“救市”行為?

  地方政府并不掌握金融政策,其“救市”手段,目前主要有兩種。一是通過對政策的重新解讀,變相放松住房限購等需求行政管控政策。應當說,住房限購僅是一種應對房價過快上漲的應急措施,具有扭曲市場的副作用,不宜長期使用。如果不考慮地方政府的政策動機,僅從行為事實結果看,既然房價過快上漲的條件不存在,通過放松限購促使市場供求機制回歸常態,本身無可厚非。另一手段據說是收緊土地供應,避免供求形勢進一步惡化。由于市場本身具有調節機制,房地產市場低迷將使開發商購地動機消失,這一手段其實是形式大于內容??傮w而言,地方政府“救市”大多是根據市場形勢發展,對行政扭曲市場的糾正,事實上有利于緩解恐慌,避免市場非理性急挫。從宏觀看,房地產市場非理性下挫將對各宏觀經濟部門帶來較大沖擊,短期難以復原。從房地產市場看,因為暴跌往往埋下下一輪房價暴漲的種子,所以避免市場暴漲暴跌是非常必要的。地方政府守土有責,其“救市”行為有其客觀合理性的一面。盡管如此,房地產政策的調整,不僅要考慮市場的需要,更需要綜合考慮政策的延續性和公眾輿論的承受力,尋求好的切入點。

關鍵詞: 房產           
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