【研究頭條】房地產不可能下降的19個理由

在近期有輿論表示中國房價會出現下降，那么中國房價究竟會上漲還是下跌呢？日前，網上傳出中國房價不可能下降的N個無以辯駁理由。

一、城市化進程拉動房價上揚。

中國的城市水平只有百分之四十多此，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。

中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。

二、中國城市正處于大拆大建的高速發展期。

君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年后，城區范圍就成倍數擴大。拿廣州（樓盤）來說，幾年前城區范圍只有一千多平方公里，今天已經擴大到3800多平方公里，城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

.此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高.檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。

三、經濟發展離不開房地產。

支柱產業地位仍無法動搖大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中.央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。

對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引 領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。

房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。

四、房地產成了地方財政的主要收入來源。

房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。

所以，無論中.央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中.央調控成為“空調”的一個重要因素。比如國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產發展。

五、奢 侈消費風起云涌，助長房價飚升。

前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陳，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜 總 會“燒錢”比闊如出一轍。

中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一；

其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。

中國的奢 侈消費令世界瞠目結舌，并且有風起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。因為

六、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓。

專家都會被問到一個同樣的問題：未來的房地產到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產過不去？問這些問題的人，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調控房地產？調控房地產的真正用意是什么？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控政策，便坐臥不安，感到迷茫。

國家為什么要調控房地產呢？因為房地產發展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中.央政府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。

注意，中.央調控房地產，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中.央政府對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異于癡人說夢。當然，房價的波動是有的，短期下調后很快又會上升，主線上上升的。

七、通脹預期加大，帶動房價上揚。

CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上?？纯从蛢r這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

他們有的是錢。

八、地價猛漲，催高房價。

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。

 政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一. 切都成了房價上漲的背后推手。

九、建材價格攀升，成了房價的幕后推手。

除土地價格暴漲外，房地產的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數高很多。

可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構成中所占比例不大，并且建材價格的上升，對房價的上海（樓盤）影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產仍是暴利，是其他任何行業所無可匹敵的。并且房地產的規模效益明顯，利潤略高于其他行業一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。

就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一 切都成了房價上漲的背后推手。

十、城市化進程拉動房價上揚

中國城市水平只有百分之四十多此，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。

要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。

十一、媒體支持房價上漲

房地產稍有動靜，媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家樓盤開始降價促銷了，媒體就立即進行大篇幅炒作，本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強行弄成了新聞。如果國家出臺了關于房地產的一些政策，那媒體簡直就像上戰場一樣全力以赴，調動大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。

別看媒體如此這般神經質似的瘋狂，這完全是為了一時快感需要，是為了第一時間抓新聞，出猛料。實際上，不希望房價下降的是媒體，甚至媒體比開發商還擔心房價下降，為什么呢？

這里先看一個數據：廣州日報每年的廣告總收入約在18億左右，其中70%是房地產廣告。南方都市報相差也不大，全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產專業網站的收入，也普遍好于其他行業的網站收入。我們可以試想一下，如果房地產不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，而幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說，媒體不想看到房價下跌，房地產不行了，開發商日子固然不好過，但開發商可以轉移投資方向，選投其他行業，而媒體還是媒體，不可能關門轉投其他行業。

十二、有房百姓支持房價上漲

雖然在傳統媒體和網絡媒體上，叫得響的聲音，是想買房置業一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發喊”，從而影響到了政府，所以政府就出來進行行政干預。

但是，另一個群體也是不容忽視，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論在經濟上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權，至少民間的有錢一族以及公務員和在工作的非公務員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一 定“操控”能力。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。

十三、開發商不可能降價，房價只會走高不會下跌

其實道理非常淺顯，如果開發商降價，就更沒人會買，因為買家看到開發商降價，心里就想打起算盤，終于降了，這一降可能就會降很多，并且會持續一段時間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的。今天開發商降價了，買家不會買，會等明天再降，明天還不會買，賒等后天再降，如此，買家永.遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望，因為在降價時買，他們總擔心今天買了，若明天繼續降了，就吃虧了。

開發商是做經營的，對這種道理了如指掌，知道降價換不來銷量，就只有死扛，再說了，開發商普遍對房地產的前景十分看好，是不可能降價的。除了極少數資金十分困難的開發商，不排隊降價套 現的可能，但即使有部分開發商降價，也不可能引發降價潮。所以指望房價下跌，無異于癡人說夢。

十四、政府的不作為，變相助漲房價。

面對房價直線上升的局面，面對百姓對房價過高的抱怨，政府只得出面實施調控，然后政府僅是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，行事方式是，等出了問題才去補救，而沒有在事前拿出一整套管理規范方案，總是在窮于應付，當房價高了，就調控一下，房價相對穩定了，就置之度外，這種行事管控方式，只會推房價，因為政府不是制訂了一整套系統方案，而是臨時加以調控，每次一調控，就把房地產推向了風口浪尖，將房地產從幕后拉到臺前亮相，這能讓房價下降嗎？

因為政府隔三差五地調控一下，弄得全民都在關注房價、討論房價，這一關注、兩討論，房地產自然熱度不減，并且還會不斷升溫，熱起來了，價格沒有不漲的理。當人們天天都在喊聲“提高婦女地位”時，“婦女地位”就顯然沒有提高，而當人們不再喊時，婦女地位就已經提高了。當一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關注某個人時，這個人想不出名都難，出名了，身價能不暴漲嗎？　

政府的不作為主要體現在兩個方面：一是沒有拿出整套管理調控方案，而是應市式調控，是散打，是亂拳，如果被打中了，不是武功了不得，而是偶然命中，用民間的話說，是運氣。這樣的調控方式是絕 對不可取的。而要拿出一套組合拳，認真分析，適時、有序地出手。

政府缺乏遠見，對房地產的未來走勢，沒有科學的預測，而只是想當然，以為出臺一兩個政策，房價就會穩定住。要知道，宏觀經濟是不以任何人和政府的意志為轉移的，而是市場本身在起作用。比如股 市暴漲或者暴跌，政府想扭轉也無能為力。但是如果政府有遠見，對房地產的未來走向有個基本的判斷，自然就會形成科學有序的調控方案。事實上，政府每一次的調控，都成了為房價上漲“搖旗吶喊”，把房價推向一個又一個高點。

十五、經濟高速發展，享受意識增加，導致房屋居住時限短而加大市場需求空間。

根據有關部門調查研究，發現一套房子，通過在住了七至八年后便會換新房，這也就是說，一個人（家庭）在買了一套新房子后，七八年后，又成了業主，這其中還附開投資炒房不說。之所以出現這種現象，是因為經濟快速發展，百姓的享受意識得到加強，住了七八年后，新房就成舊房了，人們便再次換新房。

加上城市以攤大餅的方式快速擴張，即使你不換，可能也會在城市發展中被新規劃拆遷?，F代社會，指望一套房住幾十年，是很不現實的。這從某個側面，加大了剛性需求。

十六、腐敗性需求拉高房價。

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業老板，三四線城市的白領收入有限，僅靠工資很難在短期內買得起房。

據了解，在三四線城市，大部分都是公務員、文教衛系統在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚，他們為高房價做出了較為明顯的貢獻，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。

十七、開發商不可能降價。

房價只會走高不會下跌其實道理非常淺顯，如果開發商降價，就更沒人會買，因為買家看到開發商降價，心里就想打起算盤，終于降了，這一降可能就會降很多，并且會持續一段時間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的

。今天開發商降價了，買家不會買，會等明天再降，明天還不會買，賒等后天再降，如此，買家永.遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望，因為在降價時買，他們總擔心今天買了，若明天繼續降了，就吃虧了。

開發商是做經營的，對這種道理是了如指掌的，知道降價換不來銷量，就只有死扛，再說了，開發商普遍對房地產的前景十分看好，是不可能降價的。除了極少數資金十分困難的開發商，不排隊降價套 現的可能，但即使有部分開發商降價，也不可能引發降價潮。所以，指望房價下跌，無異于癡人說夢。

十八、有房百姓支持房價上漲。

雖然在傳統媒體和網絡媒體上，叫得響的聲音，是想買房置業的一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發喊”，從而影響到了政府，所以政府就出來進行行政干預。

但是，另一個群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。

而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論是在經濟上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權，至少民間的有錢一族以及公務員和在工作的非公務員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一 定“操控”能力的。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。

十九、媒體支持。

房價上漲房地產稍有動靜，媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家樓盤開始降價促銷了，媒體就立即進行大篇幅炒作，本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強行弄成了新聞。如果國家出臺了關于房地產的一些政策，那媒體簡直就像上戰場一樣全力以赴，調動大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏?！　?/span>

別看媒體如此這般神經質似的瘋狂，這完全是為了一時的快感需要，是為了第一時間抓新聞，出猛料。實際上，不希望房價下降的是媒體，甚至媒體比開發商還擔心房價下降，為什么呢？　　

這里先看一個數據：廣州日報每年的廣告總收入約在18億左右，其中70%是房地產廣告。南方都市報相差也不大，全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產專業網站的收入，也普遍好于其他行業的網站收入。

我們可以試想一下，如果房地產不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，而幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說，媒體不想看到房價下跌，房地產不行了，開發商日子固然不好過，但開發商可以轉移投資方向，選投其他行業，而媒體還是媒體，不可能關門轉投其他行業。房價下降，媒體會比開發商更緊張。