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財富效應減退 一線樓市下半年房價難再狂飆

2015-06-24  來自: 南陽市恒信置業有限公司 瀏覽次數:598

新發布的70個大中城市房價指數顯示,盡管接近60%的城市房價環比下跌,但一線城市房價漲幅驚人。5月份,一線城市房價環比漲幅由4月的0.88%擴大至2.83%,超過了2013年上半年峰值。其中,北京、上海、廣州和深圳房價環比漲幅分別由4月的0.7%、0.6%、0.4%和1.8%擴大為5月的1.1%、2.2%、1.4%和6.6%;一線城市二手房價格漲幅更大,由上月的1.55%大幅擴大至3.77%,同樣超過2013年上半年峰值。

    但是,房價高歌猛進的勢頭在6月份或將明顯減緩。根據中國指 數研究院的統計,6月首周(6月1-7日),一線城市新房成交量環比下跌23%;6月第二周(6月8-14日),一線城市新房成交量環比也僅僅在低位上升了6.4%。成交量火熱的勢頭減弱,房價咄咄逼人的上漲態勢也難以維持。6月份以來,一線城市老盤新推、新開盤定價僅小幅上漲或持平,樓市在6月份走勢平穩已成大局。

    筆者認為,一線城市樓市在6月份趨于平穩的基礎上,下半年也將難以再現4-5月份“狂飆式”上漲的走勢。支持這一判斷的重要理由就是,股 市財富效應這個短期擾動因素將迅速衰減。今年以來,一線城市股票總賬戶和新開戶占比分別達到26%和33%,去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財富效應,驅動短期樓市購買力迅速提升,這是近期一線城市房價“任性”上漲的重要原因。

    以深圳為例,深圳房價連續6個月領漲全國,而且漲幅遠遠超過其他上漲城市,今年以來整體房價上漲超過20%,部分熱點區域房價上漲40%左右,這在歷史上是從來沒有發生過的,即便2007年深圳房價連續數月領漲全國,但漲幅也遠遠沒有這么驚人。根據中金公司的研究,相比北上廣,深圳去年底以來的新房批準預售并未明顯下滑,而土地稀 缺、人口年輕和需求旺盛等都是長期邏輯,難以解釋短期內的“量價擾動”。

    根據筆者對深圳在售樓盤的調研,購買行為有三個特征,一是對于高房價有非常強的接受能力;二是操作手法上顯得非常果斷,出手毫不猶豫,甚至怕買不到;三是800萬以上的高價住宅在4-5月份成交量平均上漲超過50%、套數占比達到20%。由此,唯 一的解釋就是購買力在短期迅速提升,而支撐短期購買能力的,只有股 市帶來的財富效應。

    目前,深圳本地開戶的股東賬戶數已經超過1200萬,而2014年深圳常住人口僅1077萬人,人均股票賬戶數全 國 第 一。截至2015年一季度末,深圳新開戶超過57萬,占廣東省同期新開戶的67%,也是此輪牛市全國新開戶多的城市。由此可以推斷,股 市財富效應導致城市短期購買力迅速提升,這是深圳此輪房價暴漲的主要原因,類似于2007年那一波行情中深圳房價領漲全國,只不過這一輪股 市的財富效應更顯著而已。

    5月份以來,股 市泡沫論甚囂塵上、股指寬幅震蕩,前期獲利者借機出逃;另外,管理層期待慢牛,但貨幣政策寬松帶來的流動性有“脫實入虛”的跡象,包括二級市場炒作和一線城市樓市火爆。因此,未來宏觀調控政策重 心或將轉向積極的財政政策,貨幣政策將轉向如何引導資金進入實體經濟,而不是一味地降準和降息,這對于股 市和樓市來說,都是穩定的因素?;诖?,筆者認為,經過4-5月份的釋放,去年以來股指上漲帶來的財富效應已經開始減退。而且這一擾動因素將在6月份及下半年邊際遞減。

    股 市財富效應減退,加上宏觀調控政策的調整,驅動房價快速上漲的短期因素就不存在了?!鞍纹鹛}卜帶起泥”的投資需求(目前升至2成左右)、怕以后買不起房而提前入市的需求也將消停下來。但是,由于貨幣環境整體寬松不變、房貸利率觸及歷史底部、管理層希望樓市回升等等,加上一線城市固有的供求矛盾、人口凈流入等,一線樓市在未來將保持平穩上升的態勢。 

樓盤展示
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