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前期政策見效 下半年樓市料延續量升價穩態勢

2015-06-29  來自: 南陽市恒信置業有限公司 瀏覽次數:581

央行日前宣布自6月28日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點,同時定向降準0.5個百分點。業內人士認為,降息降準將刺激購房者繼續增加入市的積極性,特別是對供需相對緊張的一二線城市而言,預計6月房地產市場升溫態勢將延續。在目前經濟沒有完全回暖的情況下,降準與降息以及其他一系列刺激房地產的政策還會持續出現。從下半年的走勢來看,特別是在本次降息降準的政策刺激下,房地產市場將延續量升價穩的態勢。

購房信貸成本降低

去年9月底央行頒布“930新政”,涉及“認房不認貸”及“低七折利率”等政策;今年3月30日央行、住建部、銀監會聯合頒布“330新政”,二套房低首付款比例調整為不低于40%;去年11月22日、今年3月1日和5月11日央行三次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,今年2月5日和4月20日兩次下調金融機構人民幣存款準備金率。與此同時,截至目前,已有過半省區市出臺樓市刺激新政,超過百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策,其中北京、上海等30個城市還提及增加公積金貸款額度。

鏈家地產有關人士表示,今年以來,房地產市場復蘇升溫,尤其是一線城市成交量大漲,從二季度開始,價格也進入上行趨勢。本輪降準、降息對于樓市的刺激作用也會很快顯現,一方面是刺激需求入市,推漲成交量;另一方面繼續改善預期,促房價上漲加快。當前貸款基準利率已達到歷史低位,與房貸相關的五年以上貸款利率是5.4%,當前主流銀行給予首套房的貸款利率優惠基本在9折左右,如果未來能達到85折,首套房貸實際利率僅為4.59%。因此,經過多次降息后,購房者信貸成本大大降低,目前進入較為有利的購房時期。

亞豪機構市場總監郭毅表示,近8個月來,信貸利率已下調4次,累積降息115個基點。對于購房者來說,雖然本輪降息只下調25基點,影響并不大,但4次降息累積減少的購房成本已相當高。如果 貸款100萬、20年還清,本輪降息后,總成本減少33924元,月供減少141元;而按自去年11月22日降息后計算,貸款總成本共減少了15.9萬元,月供累計減少663元。

郭毅認為,進入降息通道后,一線城市資產價值再次進入上升通道。對于購房者來說,一方面因降息而獲得購房總成本相對減少的利好,另一方面還將充分享有資產價值上升的收益,雙重利好再疊加購房首付的下調,杠桿率的提升將會放大收益,這將促進市場交易量的進一步活躍。今年上半年,在多輪貨幣信貸政策和房地產調控政策的松動下,北京樓市已經出現成交量的明顯提振,預計下半年北京樓市的成交量還將保持穩定增長勢頭。

前期政策開始見效

國家統計局6月18日發布5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比普漲,4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%,高漲幅分別為6.7%和6.3%,分別比上月擴大4.9個百分點和3.9個百分點;二線城市房價整體較為穩定;大部分三線城市房價仍然下降。

據中原地產統計數據顯示,5月份全國主要的54個城市合計住宅簽約套數為26.199萬套,環比上漲幅度達到8.4%,而同比漲幅更是高達20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的庫存壓力。截止到5月末,全國商品房待售面積65666萬平方米,比4月末減少15萬平方米。

從一線城市來看,數據顯示,5月全月北京純商品住宅成交5176套,比4月上漲39.1%,比去年5月上漲24%。截至6月25日,今年上半年北京市二手住宅網簽量為81263套,較去年同期上升89.5%;上海市商品住宅截至6月23日共成交76.6萬方,環比下滑19.2%,同比上漲70.4%,成交均價為33974元/平方米,環比上漲8.4%,同比上漲26.4%。同時,廣州新房成交量已連續4個月上漲,5月已高達9313套,創近5年同期高值,5月份廣州全市簽約二手房4259套,同比大增121%。

“統計數據的普遍轉好,表明前期一系列的政策開始見效,市場預期發生轉變,購房者信心有所恢復?!敝性禺a首席分析師張大偉表示,從整體簽約情況來看,一線城市漲幅明顯。從中原地產各城市分公司的反饋情況來看,5月份無論是帶看量還是簽約量均有明顯增加。

張大偉認為,一二線城市房價環比同比數據出現全 面轉正,標志著從2014年開始的樓市調整在一二線城市已經基本結束。值得注意的是,樓市銷售額率 先上漲,而銷售面積漲幅并不同步,這主要是因為一二線城市房價相對較高,但三四線城市依然未明顯好轉。對于一二線城市而言,2015年市場走勢將明顯趨好,從長遠看,一二線城市不太可能支撐全國房地產市場全 面上漲。

下半年料延續量升價穩

對于未來房地產市場的走勢,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在降息降準等政策刺激之下,一線城市樓市房價步入上漲通道,甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程,存銷比開始普遍降低,15個月以下去化周期的城市房價穩中有升,比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市,而15個月以上的城市樓市還有去庫存壓力,但部分城市由于加速去庫存,市場去化周期將回歸至合理區間;對于大多數三四線城市樓市而言,因為庫存量大去化周期長,還是要堅持去庫存??傮w來看,各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步分化。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,今年二季度以來的房地產量升價穩將在下半年延續。在當前經濟環境下,頻繁降準降息將成為新常態,但房地產本身的持續穩定發展不能寄希望于貨幣政策的持續寬松,而是行業內部的創新、升級和增效。比如房地產信托投 資 基 金Reits等間接投資方式的展開,針對改善型客戶置業升級需求的整體解決方案和對應服務,房地產O2O創新的試水和推進等。

中信建投認為,連續降息之后,整體降準的配套出臺仍有必要,在一線城市成交回暖的趨勢下,預期調整將加速蔓延至其他重 點二三線城市,銷售回暖也將強化房企的投資意愿,三季度將是關鍵窗口。 


樓盤展示
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