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樓市短期泡沫將破 “崩盤說”聳人聽聞

2014-03-17  來自: 證券時報網 瀏覽次數:625
     未來10年,由于城市化的推進,而目前人均居住面積仍處合理范圍,我國地產需求仍有潛力。但人口紅利的下降則給未來的需求帶來了不確定性,要看本輪改革能否處理得當,從而提升勞動生產率,抵消人口紅利下降的負面影響。如果能夠改革成功,則未來10年需求增長確定性更強。從未來1-2年的中期來看,我國地產整體有些供過于求。  


當前房價泡沫明顯

據統計,目前全國平均房價在6000元上下,基本位于歷史最高點。2014年2月末,北上廣深四個一線城市的平均價格為29783元/平方米,位于歷史高點,同比增幅為同比增長17.7%。從歷史數據來看,目前房價收入比位于歷史最高點。此處對房價收入比的定義為,一套100平方米的商品房相當于三口市民之家年可支配收入的多少倍。我們知道,北上廣深四個一線城市的房價基本上在2007年末及2010年中達到了最高點,這兩個時間四個一線城市的平均房價收入比分別為20.5及23.3倍,而2014年2月末的房價收入比為23.4,達到了歷史最高點。

從租金回報率來看,2014年初,一線城市租金回報率基本上為歷史最低。此處的租金回報率定義為月租金乘以12,再除以總房價。在北京、深圳及廣州的市內旺地抽樣調查的樓盤租金回報率平均僅為1.9%,遠低于銀行理財資金收益率。這說明,以租金來衡量,房價非常貴,買房不如租房。

房貸緊縮抑制房價

經過多年依賴出口及投資拉動經濟的發展模式,我國的貨幣供應量(M2)目前達到了一個驚人的高度,增加了金融風險發生的概率。而美聯儲QE退出導致的人民幣貶值預期是國內貨幣緊縮的外部風險。未來,我國將經歷去杠桿周期,這會導致社會資金偏緊。

我國將經歷較長時間的去杠桿。美國QE退出,人民幣貶值預期是可能導致國內貨幣緊縮的外部因素。而國家也為了調結構,防金融風險而主動降杠桿。國家降杠桿的大政策導致資金偏緊,而利率市場化又提升了銀行的資金成本,再考慮到房價下跌的風險,銀行逐步減少了利率較低的按揭貸款。按揭貸款收緊會降低買房者的杠桿,打擊購房需求,從而起到抑制房價的作用。經驗表明,銀行收緊按揭貸款,則房價難有好的表現。例如2007年12月及2010年3月,受銀行收緊按揭的影響,全國按揭貸款余額同比增速從高位下滑,隨后房價表現不佳。而放松按揭貸款,則房價有好的表現。例如,2008年末及2012年終,受銀行增加按揭貸款的影響,全國按揭貸款余額增速反&彈之時,后續房價上漲。主要銀行2013年下半年以來都在收緊個人按揭貸款,按揭貸款余額增速已經開始下滑,在政策性限購及限貸比較嚴重的情況下,這對房地產的成交量及價格有進一步的負面影響。

短期看空風險在于政策

短期看空的風險在于政府的政策。如果為了保增長又開始加大投資,勢必會放松房地產,則房價仍會上漲。當然這會延緩改革,并帶來經濟長期的后遺癥。

從未來10年來看,我國的房子還不算嚴重過剩。因此,長期還是有不少需求。在這種情況下,政府的房地產政策對地產的影響還是比較大。今年兩會上,李總理設立2014年我國GDP增長目標為7.5%,并稱要守住就業以及經濟增長的底線。在反腐、改革及調結構的大背景下,這是一個偏樂觀的目標。而如果經濟形勢不好,導致此經濟增長目標難以實現,不排除政府為了保經濟而再次放松貨幣和投資。目前看,這個概率應該不是很大,但也不能排除。如果政府真這樣做了,并大規模放松限貸及限購,且鼓勵銀行提供房地產貸款,則房價會重拾升勢。這會延緩結構調整,給經濟健康發展埋下嚴重隱患。

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