房企售價穩定降價促銷仍為個案 樓市博弈再度升級

盡管如此，業內人士仍然指出，部分供應過剩的城市潛在風險較大，一些開發商在市場觀望情緒較濃的情況下可能會通過降價促銷盡快走量。

降價促銷仍為“個案”

“zui差的開年”，近期一些業內人士以此形容今年的樓市表現。成交量出現下滑、信貸環境不容樂觀、部分城市房價出現波動，這都加劇了市場的觀望情緒。

中原地產研究中心數據顯示，年初至今，54個大城市合計住宅簽約49.7萬套，較2013年同期下降了25%。3月以來，54個大城市合計住宅簽約14.9萬套，同比下降了36%。

成交量下滑所帶來的銷售壓力，讓一些樓盤率 先下調售價。中國指數研究院統計顯示，目前杭州、成都、南京、廣州等地均有樓盤打折促銷，德信北海公園、天鴻香榭里、復地新都國 際等項目售價均出現不同程度的下調。北京地區部分樓盤也出現價格松動，位于北京天宮院區域的萬科橙項目毛坯房銷售均價為2.1萬元/平方米，比此前對外宣傳的2.6萬元/平方米（精裝）價格低了5000元/平方米，位于通州的東亞印象臺湖樓盤資料業主論壇項目二期入市價格也從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米。

盡管出現降價苗頭，但根據中指院的監測，出現降價的仍屬于“個案”，百強房企旗下絕大多數新開盤項目價格仍保持小幅上漲，去化情況較好。

“個別項目降價促銷，實際上是企業促銷回籠資金的需要，一些項目價格調整后和周邊項目的價格仍然持平。從市場整體情況看，大幅打折促銷行為目前并無蔓延跡象?！敝兄冈悍治鰩熤毖?。

中指院統計顯示，從近期重，點房企開盤項目價格走勢來看，絕大多數百強企業樓盤價格呈現持平或上漲趨勢。旭輝集團在天津的項目旭輝御府樓盤資料業主論壇3月15日開盤價格較前次上漲5%左右，去化率達到百 分 百；中海地產中海九號公館中海尚湖世家在南京的項目中海鳳凰熙岸較首 次開盤上漲了27%，開盤當天去化99%；保利地產保利西山林語保利新茉莉公館在重慶的項目保利林語溪與上次開盤價格基本持平，去化率近九成。

業內人士表示，從市場整體情況看，雖然2014年前幾個月成交回落，但百強房企旗下絕大多數新開盤項目價格仍保持小幅上漲，去化情況較好。相比之下，部分中小企業面臨資金短缺、土地儲備減少等不利局面，生存空間縮小，不得不采取降價促銷策略。

市場分化更加明顯

從近幾年房地產市場的發展趨勢來看，競爭和分化是行業的兩大主題。這不僅體現在城市間樓市表現，也體現在房企的經營業績上。

中指院、中國房地產TOP一研究組zui新發布的中國房地產百強企業研究成果顯示，隨著行業集中度持續上升，百強綜合實力TOP一企業的市場份額達到了12.0%，占百強企業銷售總額的39.1%。其中，萬科、保利、中海、恒大、綠地和碧桂園6家房企銷售規模均達到千億元，銷售額平均增速超過40%。

由于城市間的分化，百強房企在區域布局上正明顯向一二線城市傾斜。根據中國房地產TOP一研究組的分析，前50家百強企業的重，點項目中，來源于一、二線城市的銷售額累計占比為84.9%，其中僅北、上、廣、深四個一線城市的銷售額占比已達到41.3%，杭州、天津、南京、成都、重慶等重，點二線城市也受到百強企業的極，大關注。萬科、保利的重，點項目中有65%位于一線城市。同時，部分以三四線布局為主的百強企業也積極轉戰一、二線城市，如佳兆業2013年合同銷售的65%來自一、二線城市項目，全年銷售額同比增長38%。

業內人士表示，百強房企大量布局一、二線城市，代表了房企對于未來樓市的預期。自2013年至今，不同城市的樓市分化明顯，一線及部分熱點二線城市供不應求，鄂爾多斯、營口等部分三四線城市供應量超過需求量，市場庫存處于高位，供應過剩風險加大。

數據顯示，一線城市2013年商品住宅銷供比為1.1，除廣州與上年基本持平外，北京、上海、深圳均較出現提升，其中北京2013年銷供比達到1.5，市場供不應求矛盾突出；二線代表城市銷供比為0.9，低于一線城市，不同城市間差異明顯，南昌、杭州、青島等城市供應量超過需求量。相比一、二線城市，三、四線城市供過于求態勢嚴重。

“供應過剩的城市樓市潛在風險較大，一些開發商在市場觀望情緒較濃的情況下可能會通過降價促銷盡快走量?！敝兄冈悍治鰩煴硎?，今年以來，多數城市成交量有所回落，市場觀望氛圍漸濃，不排除部分企業或主動應對市場變化、或受限于資金壓力被動進行降價促銷以回籠資金，后市供應壓力較大區域為了促銷跑量將有可能更多地加入降價促銷行列。