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房貸利率轉換,咋選更劃算?央行給出答案

2020-03-10  來自: 綜合經濟日報記者陳果靜、中國新聞網(記者李金磊)、央行微信 瀏覽次數:571

3月起,個人房貸利率要選擇轉換為LPR利率或者固定利率。為什么要轉換?什么貸款需要轉換?怎么選擇更劃算?央行日前就一些熱點問題進行了回應。


為什么要轉換?


恒信


這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月,央行改革貸款市場報價利率(LPR)。按照央行的要求,2020年3月起,各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。


金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。


央行稱,目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準,但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來,貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率,LPR的市場化程度更高,能及時反映市場利率變化,2019年8月以來已多次下降。


為保護借貸雙方權益,特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處,央行明確自2020年3月1日開始,推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。


什么貸款需要轉換?


央行稱,需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件:


一是2020年1月1日前已發放,或已簽訂合同但未發放;


二是參考貸款基準利率定價;


三是浮動利率。


固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率(LPR)的浮動利率貸款等無需轉換。


已處于zui后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。


公積金個人住房貸款不需要轉換,但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準?!?/span>


LPR和固定利率哪個更好?


在轉換的時候,個人面臨兩個選擇:


第一個是,選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變,以后也不管LPR利率怎么變化,你的房貸利率都不變;


第二個是,選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。


那么問題來了,選哪個好?


央行稱,兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇取決于自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。


如果認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;


如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。


恒信

↑圖片來自央行微信公眾號


舉個例子,如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折,那么按照目前5年期貸款基準利率計算,你的實際執行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據人民銀行〔2019〕30號公告,個人房貸轉換前后利率水平保持不變。


一是如果選擇轉為固定利率,那么個人房貸在整個合同剩余期限內,都將執行4.41%這個利率。


二是如果選擇轉為參考LPR定價,個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中,-0.39是固定加點點差,根據當前實際執行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換后到第一個重定價日前,房貸利率還是4.41%,但計算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個重定價日起,房貸利率就會變成“當時zui新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每個重定價日都以此類推。


對比上述方式,很明顯,如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是說未來的LPR比4.8%高,就可選擇第一種;反之,如果判斷未來LPR比4.8%低,就可選擇第二種。


其實無論是何種轉換方式,轉換后的房貸利率不得低于原有的利率水平,除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求,在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下,堅守“房住不炒”的定位,不向房地產市場發出錯誤信號,同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。


具體來說,業內專家均預計,未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商,采用LPR作為定價基準(浮動利率)將可能是普遍的方式?!?/span>


銀行會不會故意提高LPR報價?


央行稱,LPR報價機制已盡可能保證報價行真實報價,使公布的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行,且需要根據本行對zui優質客戶的貸款利率報價,也就是說,報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。


同時,央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督,定期考核評估其報價質量,并根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

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