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房貸利率“LPR轉換”知多少?

2020-03-23  來自: 經濟日報 瀏覽次數:557

如果你的個人住房貸款是商貸,已于2020年1月1日前發放,或已簽訂合同但未發放,且屬于浮動利率、參考貸款基準利率定價,那么,你正在面臨以下選擇——將貸款的定價基準轉換為LPR加減點,還是轉為固定利率。


這兩者有何區別?哪種更劃算?具體如何操作?需要注意哪些問題?


首先要提醒的是,上述轉換工作雖已于3月1日正式啟動,但將持續至8月31日,借款人仍有充足時間了解相關情況,在充分調研基礎上,結合自身需求做出合適的選擇。


“定價基準”生變


提及LPR,不少人表示“一頭霧水”,更不明白“房貸做LPR轉換”的邏輯和原理。實際上,把握住“定價基準”這一概念,便可對此次轉換“豁然開朗”。


人們在申請房貸時,都很關注能否有“折扣”——即能否在基準利率上打折。例如,基準利率為4.9%,打九折后,實際執行的利率為4.41%,這其中,基準利率就是房貸的“定價基準”。


此次轉換的核心,就在于“定價基準”發生了變化,由此前的按照“基準利率”定價,變為參考“LPR”定價。


什么是LPR?它的全稱為“貸款市場報價利率”,簡單來說,是中國人民銀行綜合18家具有代表性的商業銀行市場報價,形成的貸款市場報價利率,每月20日(遇節假日順延)對外公布一次,目前包括1年期、5年期以上兩個品種。


那么,為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR?“與基準利率相比,LPR的市場化程度更高,能及時反映市場利率變化?!毖胄邢嚓P負責人說,為深化利率市場化改革,進一步推動LPR運用,央行此前已正式發布公告,要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。


上述負責人表示,目前,大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準,但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率,而非LPR。2015年10月以來,貸款基準利率一直保持不變,但2019年8月以來,LPR已多次下降。


“因此,為保護借貸雙方權益,央行明確自2020年3月1日開始,推進存量浮動利率貸款定價基準轉換?!痹撠撠熑苏f。


值得注意的是,此次轉換工作并不局限于房貸,還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等。就房貸來看,僅包含商業性個人住房貸款,以及組合貸款中的商貸部分,不涉及公積金個人住房貸款;同時,固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮動利率貸款也無需轉換。


LPR還是固定利率?


值得注意的是,轉換的選項并非只有LPR一個,借款人也可將房貸轉為固定利率。那么問題來了,這兩者有何區別?哪種更劃算?


多位業內人士表示,兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇取決于借款人自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。如果你認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能會上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。


“需要注意的是,在基準利率的定價方式下,一般按比例浮動,如基準利率上浮10%、下調15%等;在LPR的定價方式下,則按照加減點數來浮動,如LPR加40個基點、減30個基點?!敝袊ど蹄y行北京分行相關負責人說。


他介紹,假設你目前的房貸為10年期、利率為基準利率打七折,轉換為LPR以后,并不是在LPR的基礎上打七折。


“轉換前,貸款基準利率是4.9%,打七折后的實際執行利率是3.43%,轉換成LPR后,貸款的實際執行利率依然為3.43%,但利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點?!痹撠撠熑苏f,轉換后,10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR,為4.8%,因此,該筆貸款的定價方式轉換為:在5年期以上LPR的基礎上減137個基點,即減去1.37%,加點數值為“-137”,該數值在合同剩余期限內固定不變。


如果借款人選擇轉為“固定利率”,那么在整個合同的剩余期限內,他的房貸都將執行3.43%這個利率。


如果借款人選擇轉為參考LPR定價,其房貸利率水平將按照“5年期以上LPR-1.37%”來確定。


那么問題來了,眾所周知,LPR每月20日對外公布一次,相應的房貸實際執行利率也會每個月變化一次嗎?


答案是否定的,這里涉及“重定價日”和“重定價周期”兩個問題。前者是指,你和銀行約定的利率調整日子,即“何時調整”,通常為每年的1月1日,或每年與貸款發放日相對應的日期;后者則是指“多久調整一次”,即調整頻率,通常為一年。


也就是說,從轉換后到第一個重定價日前,上述借款人的房貸利率仍是3.43%,從第一個重定價日起,其房貸利率變成“當時zui新的5年期LPR-1.37%”,以后每個重定價日都以此類推。


“你的房貸做LPR轉換了么?”“如果轉成固定利率是不是更好?”“究竟要如何選擇?”作為一項與百姓“錢袋子”密切相關的業務,個人住房貸款的利率變動總能引發社會關注。


多渠道辦理 實時生效


不難看出,如果未來LPR會持續下降,那么把房貸利率轉換為參考LPR定價會更劃算。目前從多家商業銀行的反饋看,對LPR持下降預期的借款人較多,選擇LPR選項的人數多于選擇固定利率的人數。


需要注意的是,根據監管層部署,轉換工作原則上要于2020年8月31日前完成,如果借款人有轉換需求,建議在此時間節點前與相應金融機構協商。


此外,如guo貸款存在共同借款人,需要所有共同借款人均同意變更后,才能實施定價基準轉換。


如何辦理呢?以工行為例,該行目前提供手機銀行、智能柜員機、短信銀行等多種受理渠道?!耙咔槠陂g,建議借款人通過手機銀行辦理,如果確實需要線下辦理,建議等到疫情結束后?!痹撔邢嚓P負責人說。


從線上辦理渠道看,借款人可登錄工行手機銀行APP,按照“最愛、全部、存貸款、利率基準轉換、一鍵轉換”路徑點擊,按提示操作辦理即可。


“如果你是借款合同中的共同借款人,且已在工行預留手機號,在主借款人發起定價基準轉換后,你將收到工行95588發送的定價基準轉換變更確認短信,此時,你可以直接回復該短信完成定價基準變更確認?!鄙鲜鲐撠熑苏f,這一銀行短信功能預計將于4月中旬上線。


至于轉換的生效時間,通常情況下是“實時生效”。例如,在手機銀行辦理定價基準轉換時,如果合同清單中某一筆合同的右上角顯示“已按LPR定價”,則說明已經變更成功。


但是,如果你的貸款存在共同借款人,則需要所有共同借款人在主借款人發起變更的當天24點前完成變更確認,定價基準變更才能生效。


相應地,銀行會在定價基準變更成功或失敗后,向借款人在該行預留的手機號發送短信提醒,建議借款人及時留意相關信息。


最后要提醒的是,根據央行政策要求,將定價基準轉換為LPR后,不可再轉回按照基準利率定價,也就是說,定價基準只能轉換一次,借款人應在審慎思考后作出理性選擇。(記者 郭子源)

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