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人口數據下的房地產走勢

2021-05-19  來自: 21世紀經濟報道 瀏覽次數:167

       人口數據下的房地產走勢

  有人才有居住需求。

  人口與房地產密不可分。

  日前,第七次人口普查數據發布,全國總人口數量近14.12億人,與第六次人口普查相比增加7206萬人,增長5.38%,十年來我國人口繼續保持低速增長態勢。

  其中居住在城鎮的人口約9.02億人,城鎮化率上升到63.89%,流動人口大量增加。在戶均人口和人口年齡結構方面,戶均人口下降到2.62人,家庭小型化趨勢明顯,60歲及以上人口增加至2.64億人,老齡化程度加深。

  與第六次人口普查數據相比,第七次人口普查在城鄉人口、流動人口、戶別人口和人口年齡構成等方面均已發生變化。有人才有居住需求,城市人口總量和人口流動情況將直接影響房地產的業務布局,而戶別人口和年齡構成的改變,將為房地產產品設計、養老地產和舊改等帶來新變化。

  大城市和都市圈的房地產新機遇

  第七次人口普查數據顯示,全國人口中,居住在城鎮的人口近9.02億人,占全國人口數量的63.89%。與第六次人口普查相比,城鎮人口增加超2.36億人,城鎮人口比重上升14.21%,城鎮化進程加速。

  根據國ji經驗,城鎮化率達到70%以后,城鎮化建設速度和房地產發展速度放緩。我國城鎮化率要達到70%還有一段距離,但城市統計公報顯示,全國絕大多數省會城市城鎮化率已達70%,北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的城鎮化率超80%。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴21世紀經濟報道記者,城鎮化率達70%甚至超過80%的大城市房地產市場以存量房市場為主。

  從購房端來看,隨著城鎮化率達70%的大城市消費者進入“換房改善”階段,在改善住房驅動下,消費者對產品質量高、配套設施全、社區服務好的高品質住宅的需求越來越大,物業、家裝、托幼、家政、房屋經紀等住房服務市場也將迎來發展機遇期。

  從房企端來看,城市更新在城鎮化率達70%的大城市中具有較大發展空間。貝殼研究院數據顯示,預計到2030年,城市更新和住房改造規模達7億平方米,預計投資5600億元,按更新后平均凈收益率預計10%計算,合計約560億元的規模。

  城鄉人口數據影響房地產的業務定位,人口流向則關乎房地產的布局方向。第七次人口普查數據顯示,我國人戶分離人口近4.93億人,與第六次人口普查相比,增加2.31億人,增長88.52%。

  從人口的省際流動來看,廣東、浙江和江蘇人口流入多,十年間人口分別增加2171萬人、1014萬人和609萬人,人口流入背后是珠三角、長三角城市群和都市圈的勃興。人口流入帶來城市置業需求的上升,都市圈內的房地產市場將迎來更多發展機遇。

  從人口的省內流動來看,市轄區內人戶分離人口1.17億人,增長192.66%,遠高于88.52%的整體人戶分離增速。而從人口流動的具體數量看,省內流動人口2.51億人,占總流動人口的67%,高于跨省流動。天風證券分析認為,非一線核心城市,比如省會及計劃單列市逐漸成為人口流動的重要方向,二線城市的房地產開發空間或許更優。

  許小樂也告訴21世紀經濟報道記者,從人口流向看,二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市,都市圈內部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來西安、成都、武漢等二線省會城市及城市群內周邊三四線城市,城鎮化率將進一步提升,房地產市場具有較大發展空間。

  許小樂指出,流動人口中,有一定比例的年輕群體,這部分人群隨著平均年齡不斷上升,并逐步進入婚育階段,未來將在逐步安排子女和父母隨遷,在遷入地上學、就業、生活和養老,這將產生首ci置業需求,且以低總價、交通便利、有學區的需求為主。另外,發展租賃住房業務,健全城鎮住房保障體系也是解決大量流動人口居住問題的題中之義。

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